关于中长期房价趋势的判断与预判

关于中长期房价趋势的判断与预判
留学咨询专家黑山羊养殖技术员王觉菊
周五, 09/20/2019 - 21:00

记得我去年在西昌的时候,和住在青旅的朋友们打赌,(赌约是关于买房的,具体就不说了),但是我里面提到了2020年才买房。

为什么要到2020年,其实也许还要到更加推后。

因为那个时候我的预测就是,房价当时已经见顶了,要开始回调了。

当然,房价并没有在我还在西昌的时候就见顶,这好比一个抛物线运动,在见顶之前它还是有动能继续冲一下的。

我当时的判断其实主要是基于金融方面的,一个是国际金融局势,美国加息,资本外流(实际上跨境资本流动一直是制约和影响中国大陆资产价格的核心因素,这个在我以前2016年?的一篇文章《楼市930之后》就确立了这样的观点);另外一个就是中国大陆境内的金融去杠杆(我说过是政府部门和企业部门的杠杆向居民部门转移)趋势,做出的判断。而更加核心的,则是中国大陆,以及世界各地利息率长期超过了产出率的不可持续性,(这里我说说的利息率是真实利息率,是我在日常生活中感知到的,不是央行设定的指标,也不是银行贷款利息,也不是小贷公司,或者是民间的高息贷款,现金贷的利息,它是一个综合的感知指数,real interest rate,真实的利息水平与通胀水平其实是任何个人与机构都无法左右的。这点以后我会写一点我对于这点的观察。)导致我们不可能继续之前的货币创生机制,而必须转变货币创生机制。中国大陆的金融调整有一个好处,那就是央行它是政府的附庸,它是不独立的。而且央行在金融综合监管方面显然已经获得了更大的权力,所以,央行定调了去杠杆,利息市场化(这一点在中国大陆其实暂时是不可能实现的任务,当时随着人们金融方面的成熟与理智,慢慢可以实现,未来我会结合真实利息水平的观测与人的行为,来谈谈这个中国大陆的利息市场化),一方面扭转了预期,另外一方面,也确实实现了M2的下滑。

当时,M2的下滑,是央行故意为之,还是市场需求(真实需求)不足所迫,这个其实是货币增量矛盾的两个方面。也值得另外独立探讨。

当时,总体而言就是,债务的不可持续性,首先被央行感知了,而央行显然要在债务崩盘之前力挽狂澜。

房价飙涨是债务膨胀的一个必然现象,因为我们的实际消费和产出并没有飙涨,那么,在央行试图力挽狂澜,不再以债务膨胀来实现经济增长的基调下,房价失去了继续膨胀的动力与势能。

当然,当时我做出这个判断还在于另外一点,就是由川普总统掀起的全球贸易战,对于中国经济总体的增长的影响。这个必然是负面的。它的一个最大的影响在于贸易战导致的不确定性,影响了跨境资本的流动(还记得之前我说的决定房价的因素?)的趋势。

最近两年这个房价失势的趋势越来越明显,直到今年的8月份,一线城市出现了房价同比下跌,当然,广州的二手房,已经持续阴跌了半年以上。新房房价因为开发商有融资与抵押需求,很多时候成交的价格并不能反映真实的市场价格。但是,二手房价格,以及房租的租金等,可以更加真实的反映房地产价格的趋势。

当然我更加期待9月份,10月份的数据,等到10月份发布前面三季度的统计数据,那个时候会更加明确这样的一个见顶回落的趋势。

但是,这次央妈也救不了市场了。利息,汇率,与货币供应,这个不可能三角形,对于中国央行也是一样不可逾越的火线。

留给中国央行的货币政策工具,只有降准。降准只是增加了商业银行的可贷资金,但是,银行的风险偏好,实际上却会因为经济的下滑,而变得更低,因此,银行有钱也不会放贷(惜贷),或者是放贷反而提高利息(提升了实际利率水平),也是降准之后的一种很必然的负面影响。

降息,是不可能降息的,因为我们的市场真实利息水平,已经远远高于我们的名义利息水平了,降息,除了让资金掮客和中间商赚差价,对于实际经济不会有什么正面的效果,反而会导致,资本外流加剧,本币剧烈贬值,这显然不是央行愿意看到的。

那么,谈谈未来的房价判断,我觉得,我之前认为2020年可以买房是太乐观了,不论是对于投机,投资,还是刚需(实际上在我看来买房都是投机,没有刚需这一说,居住需求的实现,就是房租,不一定是租房。),我觉得,按照现在的形势与趋势,也许,真的好时机还远远不能确定。

因为,本来应该出清的风险没有出清,而新的风险又增加了。所以,市场的谨慎气氛将持续更长的时间,经济的放缓,政策的谨慎与市场行为的谨慎,将不可避免的持续更长时间。

所以,我觉得,之前的判断,房价会下跌,已经差不多可以说实现了。那么,到2020年是不是买房的好时机,我觉得不是,大概要到2022年了。等到美国的新的大选,以及新的中期选举,都明确以后,我想那个时候我们大概可以又一个更加明确的预测。

当然,至少我们现在这边的预测是明确的。

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